Sfratto per morosità: procedura, tempi e cosa fare se l’inquilino non paga

Un inquilino che smette di pagare, mette il proprietario in una posizione difficile: le spese restano, il canone no. Lo strumento previsto dalla legge per reagire è lo sfratto per morosità. È un procedimento speciale che consente di ottenere in tempi relativamente rapidi il rilascio dell’immobile ed il recupero dei canoni arretrati. In questa guida vediamo la procedura di sfratto per morosità e i tempi realistici. Vedremo poi il contributo unificato ed i costi, la convalida di sfratto, il termine di grazia nello sfratto e come cambia il quadro per i locali commerciali. Come avvocato civilista assisto proprietari ed inquilini, gestendo la pratica interamente online.

1. Quando si può intimare lo sfratto per morosità

Non ogni ritardo giustifica l’azione. Per le locazioni abitative l’art. 5 della Legge n. 392/1978 fissa un parametro preciso. Costituisce motivo di risoluzione il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza. Rileva inoltre il mancato pagamento degli oneri accessori, quando l’importo non versato superi due mensilità del canone.

È il primo controllo da fare: un’intimazione prematura espone a contestazioni e a una condanna alle spese. Va poi verificato che il contratto sia registrato. La registrazione incide sulla validità, ma le Sezioni Unite hanno riconosciuto alla registrazione tardiva efficacia sanante retroattiva, quando il contratto indicava fin dall’origine il canone pattuito. Rinvio alla guida sulla registrazione del contratto di locazione online.

2. Sfratto per morosità: la procedura passo per passo

La procedura di sfratto per morosità è disciplinata dagli artt. 657 e seguenti del codice di procedura civile ed è un rito speciale, più snello di una causa ordinaria.

2.1 L’intimazione e la citazione per la convalida

Il locatore, tramite avvocato, notifica al conduttore un atto di intimazione di sfratto con contestuale citazione a comparire davanti al tribunale. L’art. 658 c.p.c. consente di unire alla richiesta di rilascio anche l’ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti.

È un vantaggio concreto della procedura di sfratto per morosità. Dopo la convalida di sfratto, e se il locatore ne ha fatto richiesta, il giudice emette un separato decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo (art. 664 c.p.c.), anche per i canoni che matureranno fino all’esecuzione. Si ottengono così due titoli distinti in un unico procedimento.

2.2 L’udienza e la convalida di sfratto

All’udienza si aprono scenari diversi. Se il conduttore non compare o compare senza opporsi, il giudice pronuncia l’ordinanza di convalida di sfratto (art. 663 c.p.c.), che costituisce titolo esecutivo per il rilascio. Nello sfratto per morosità la convalida presuppone però che il locatore, o il suo difensore, attesti in udienza il persistere della morosità.

Se il conduttore si oppone, la fase sommaria si chiude. Il giudizio prosegue, previo mutamento del rito ex art. 667 c.p.c., nella fase a cognizione piena secondo il rito locatizio richiamato dall’art. 447-bis c.p.c. Il locatore non resta però senza tutela: se l’intimato oppone eccezioni non fondate su prova scritta, su istanza del locatore e in assenza di gravi motivi contrari il giudice può pronunciare l’ordinanza provvisoria di rilascio (art. 665 c.p.c.).

2.3 L’esecuzione del rilascio

Ottenuto il titolo, il rilascio non è automatico. Occorre notificare il precetto di rilascio e, in mancanza di consegna spontanea, l’avviso di rilascio ex art. 608 c.p.c., con cui l’ufficiale giudiziario comunica il giorno dell’accesso. Per i canoni si segue l’esecuzione forzata ordinaria, ad esempio con il pignoramento del conto corrente.

3. Il termine di grazia nello sfratto: cosa succede se l’inquilino paga

È l’aspetto della procedura di sfratto per morosità che sorprende più spesso i proprietari, e segna la differenza principale tra locazione abitativa e commerciale.

Nelle locazioni abitative l’art. 55 della Legge n. 392/1978 prevede due possibilità distinte. La prima è la sanatoria immediata: alla prima udienza il conduttore paga canoni, oneri, interessi e spese, chiudendo la vicenda senza alcuna concessione del giudice.

La seconda è il termine di grazia. Se il conduttore non può pagare subito e dimostra comprovate condizioni di difficoltà, il giudice può assegnargli fino a novanta giorni per sanare. Il termine è di centoventi giorni nell’ipotesi speciale in cui l’inadempienza si sia protratta per non oltre due mesi e dipenda da precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e conseguenti a disoccupazione, malattie o altre gravi e comprovate condizioni di difficoltà. La sanatoria non è comunque illimitata: è ammessa non più di tre volte nel quadriennio, elevate a quattro nell’ipotesi speciale.

Il termine di grazia nello sfratto è quindi una possibilità concreta, da mettere in conto fin dall’inizio: incide sui tempi e sulla convenienza stessa dell’azione.

4. Lo sfratto per un locale commerciale

Per gli immobili a uso diverso dall’abitativo il quadro cambia in modo netto. Gli artt. 5 e 55 non si applicano: non opera il termine di grazia né il parametro automatico dei venti giorni. La gravità dell’inadempimento va valutata secondo i principi generali dell’art. 1455 c.c., considerando l’entità del debito e l’interesse del locatore.

Ne derivano due conseguenze opposte. Il conduttore di un locale commerciale non dispone della sanatoria in udienza, né del termine di grazia nello sfratto. Anche una morosità esistente, però, va valutata quanto a gravità alla luce dell’art. 1455 c.c. La strategia si costruisce quindi sui numeri concreti del contratto.

5. Sfratto per morosità: contributo unificato e costi

Nella procedura di sfratto per morosità il valore della causa, ai fini del contributo unificato, è dato dai canoni non corrisposti alla data di notificazione dell’intimazione. A quel valore si applicano gli scaglioni del d.P.R. n. 115/2002. Trattandosi di procedimento speciale del libro IV, titolo I, c.p.c., il contributo per la fase sommaria è ridotto della metà.

Il contributo unificato non esaurisce però il costo dello sfratto. Vanno aggiunte l’anticipazione forfettaria ex art. 30 del d.P.R. n. 115/2002, ove dovuta, le notificazioni, l’ufficiale giudiziario per il rilascio coattivo e il compenso del difensore. Se, dopo l’opposizione allo sfratto, viene disposto il mutamento del rito e la causa prosegue nella fase a cognizione piena, la costituzione in tale fase comporta un nuovo contributo unificato, questa volta per intero: è una delle ragioni per cui l’opposizione può far aumentare i costi complessivi della causa. Conviene quindi un preventivo che copra sia la convalida di sfratto sia l’eventuale prosecuzione, con il relativo contributo unificato. Le somme anticipate possono essere poste a carico del soccombente.

6. Quanto dura uno sfratto per morosità

I tempi dipendono dal tribunale competente e dal comportamento del conduttore. La legge impone almeno venti giorni liberi tra notificazione e udienza, salvo abbreviazione autorizzata. Nella pratica la prima udienza può cadere dopo alcune settimane o più tardi, secondo la disponibilità del ruolo. Il rilascio effettivo dipende poi dall’ufficiale giudiziario.

Il quadro cambia se il conduttore chiede il termine di grazia nello sfratto, che sposta la definizione di alcuni mesi, e cambia ancora di più con l’opposizione, che trasforma lo sfratto per morosità in un giudizio a cognizione piena. Diffida quindi da chi promette tempi certi: una stima seria si fa dopo aver letto il contratto.

7. Come ti assisto online

Il mio studio lavora in modalità digitale. Tu mi invii per email o PEC il contratto e il conteggio delle mensilità non pagate. Io verifico i presupposti della procedura di sfratto per morosità, calcolo l’esposizione e ti dico se conviene l’intimazione, un accordo o l’attesa. Predispongo l’atto, ti seguo in udienza e curo la fase esecutiva. Ci confrontiamo in consulenza legale online, ed il preventivo ti viene indicato prima di iniziare.

Assisto anche il conduttore che riceve un’intimazione: verificare notifica, conteggio e possibilità di ottenere il termine di grazia nello sfratto può fare la differenza tra perdere l’immobile e conservarlo.

8. Domande frequenti

Dopo quante mensilità non pagate si può agire?
Nelle abitative basta un canone non pagato decorsi venti giorni dalla scadenza, oppure oneri accessori non pagati per un importo superiore a due mensilità del canone. Nei locali commerciali la gravità va valutata caso per caso.

Quanto costa il contributo unificato dello sfratto?
Il contributo unificato dello sfratto dipende dai canoni non corrisposti alla data di notificazione, secondo gli scaglioni del d.P.R. n. 115/2002, con riduzione alla metà per la fase sommaria. Si aggiungono anticipazione forfettaria, notifiche, ufficiale giudiziario e compenso del difensore.

Se l’inquilino paga tutto alla prima udienza, lo sfratto si ferma?
Nelle abitative sì: il pagamento integrale di canoni, oneri, interessi e spese sana la morosità, senza bisogno del termine di grazia nello sfratto. Il termine serve quando il pagamento immediato non è possibile e ricorrono le condizioni di legge.

Posso ottenere anche il pagamento dei canoni arretrati?
Sì. Insieme alla convalida di sfratto il giudice può emettere un separato decreto ingiuntivo, anche per i canoni che scadranno fino all’esecuzione (art. 664 c.p.c.).

Serve la mediazione prima di intimare lo sfratto?
No. Per le locazioni la mediazione è materia obbligatoria, ma l’obbligo non si applica alla fase di convalida fino al mutamento del rito ex art. 667 c.p.c. Dopo il mutamento, la fase a cognizione piena è soggetta alla mediazione quale condizione di procedibilità.

9. Conclusione

Lo sfratto per morosità è efficace, ma l’esito dipende da scelte fatte prima di iniziare: verifica dei presupposti, corretta quantificazione della morosità e stima realistica di tempi e costi. Raccontami il tuo caso, con contratto e conteggi alla mano.

Il presente contributo ha finalità informative e non costituisce parere legale riferito al caso concreto.